Pani Agata dostała po babci nieduży dom. Wyremontowała go i chce przeznaczyć pod najem.

– Mam sporo znajomych, którzy wynajmują mieszkania i poradzili mi, bym z najemcami spisała umowę najmu okazjonalnego, która ułatwia pozbycie się nieuczciwych lokatorów – mówi pani Agata.

Tak też chciała zrobić.

Natychmiastowa eksmisja

Umowę najmu okazjonalnego podpisuje się u notariusza. Koszt to 200 zł. W czym tkwi jej przewaga nad innymi rodzajami umów?

– Warunkiem koniecznym dla najemcy chcącego podpisać umowę najmu okazjonalnego jest złożenie oświadczenia notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Najemca wskazuje lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku obowiązku opróżnienia lokalu – wyjaśnia Krzysztof Pietrzyk, rzecznik prasowy Krajowej Rady Komorniczej.

W praktyce dzięki takiej umowie, jeśli właściciel lokalu ją rozwiąże lub ona wygaśnie, ma prawo do natychmiastowego wszczęcia postępowania egzekucyjnego. – Omijany jest więc długotrwały proces sądowy, związany z wydaniem tytułu egzekucyjnego. Dodatkowo dzięki notarialnemu oświadczeniu najemcy o posiadaniu lokalu zastępczego nie ma potrzeby wyznaczania przez gminę lokalu tymczasowego. Nieuczciwy najemca może być także wyeksmitowany bezpośrednio do placówki noclegowej – wyjaśnia Krzysztof Pietrzyk.

Pandemia zmieniła przepisy

Pani Agata kilka dni temu zadzwoniła do kancelarii notarialnej, by zapytać, jakie dokumenty będą potrzebne, by umowę najmu okazjonalnego podpisać, oraz by prosić o wyznaczenie konkretnego terminu, w którym mogłaby przyjść z najemcami. – Notariuszka powiedziała, że podpisywanie takiej umowy nie ma sensu. Oczywiście możemy przyjść, zapłacić, tylko pytanie po co, skoro umowa nie ma żadnej wartości. Byłam w szoku. Notariuszka powołała się na ustawę wprowadzoną w związku z epidemią, zakazującą eksmisji. Skierowała mnie do komornika, bym dowiedziała się, jak rozwiązywane są takie sprawy – opowiada pani Agata.

Krzysztof Pietrzyk, rzecznik prasowy Krajowej Rady Komorniczej, potwierdza, że obecnie umowa najmu okazjonalnego na niewiele się zdaje. – Na podstawie obowiązujących przepisów sytuacja właścicieli lokali, którzy natrafią na nieuczciwych lokatorów, jest nie do pozazdroszczenia – przyznaje.

Powołuje się na Ustawę z 31 marca 2020 roku, wprowadzoną w związku z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, zgodnie z którą w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19, nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

– Przepis zawiera kilka wyjątków, w praktyce wynajmujących lokale dotyczy wyłącznie zapis o eksmisji członka rodziny odpowiedzialnego za przemoc w niej. Na podkreślenie zasługuje fakt, że eksmisji podlega wyłącznie osoba stosująca przemoc, reszta członków rodziny w dalszym ciągu pozostaje przy prawie do zajmowania lokalu – mówi Krzysztof Pietrzyk.

Dokwaterowanie lokatorów

Wynajmujący mieszkania mają związane ręce. Być może dlatego szukają innych sposobów na pozbycie się lokatorów. Krakowska „Wyborcza” opisywała sytuację pana Ireneusza, zamieszkującego lokal przy ul. Oboźnej. Od ponad dwóch lat nie płacił za wynajem mieszkania, które zajmował wraz z partnerką i dzieckiem. Któregoś dnia wprowadził się do niego obcy mężczyzna, okazując umowę najmu na trzy miesiące. Właścicielka próbowała wcześniej pozbyć się pana Ireneusza w inny sposób. Wypowiedziała mu umowę najmu. Prawnik kobiety złożył w sądzie pozwy o uregulowanie zaległości i eksmisję, ale postępowania trwają. Dodatkowo przedłużają się, bo pan Ireneusz złożył kontrpozwy.

Dokwaterowywanie osobom niepłacącym czynszu lokatorów jest jednym z najpopularniejszych i – jak pokazuje praktyka – najbardziej skutecznych sposobów. Droga sądowa jest bardzo długa, a do tego nie rozwiązuje problemu. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje skomplikowany tryb rozwiązywania umowy najmu lokali mieszkalnych. Aby w ogóle rozpocząć procedurę, lokator musi zalegać z opłatami co najmniej za trzy miesiące. Po tym czasie można wysłać przypomnienie o konieczności uregulowania zobowiązań pod rygorem wypowiedzenia umowy. Jeśli nie będzie efektu, można wypowiedzieć umowę z miesięcznym terminem. Tak robią się już cztery miesiące czekania.

Potem zostaje sąd. Tu sprawa może trwać nawet dwa lata, a bywa, że i dłużej. Mając prawomocny wyrok eksmisyjny, pozostaje udać się do komornika. Przed pandemią komornik usuwał lokatora z lokalu, o ile w postępowaniu eksmisyjnym sąd nie orzekał, że temu przysługuje lokal socjalny od miasta. Wówczas dla właściciela mieszkania oznaczało to kolejne lata czekania. Teraz komornicy mają związane ręce, więc i tak eksmisji przeprowadzić nie mogą.

Niestety, właściciele potrafią posuwać się do metod zagrażających życiu i zdrowiu. Opisywaliśmy sytuację małżeństwa z trójką dzieci, którzy w 2018 r. przestali opłacać czynsz za mieszkanie w kamienicy. Część zobowiązań spłacili, gdy mężczyzna wyjechał do pracy za granicę, ale kłopoty znów zaczęły się w 2020 r., kiedy pandemia pozamykała granice. Udziały w kamienicy kupił inwestor, który nie ukrywał, że zależy mu na wyprowadzce rodziny. Pod koniec lipca uniemożliwił jej korzystanie z bieżącej wody, a przez otwór w suficie do mieszkania ktoś wlał hukinol – bardzo smrodliwą substancję, służącą do odstraszania dzikich zwierząt. W pomoc rodzinie zaangażowali się gdyński MOPS i lewicowi aktywiści. Udało się znaleźć im nowe lokum.

Sprawdzić, nawet w BIK

Sytuacje życiowe mogą być różne. O ile przejściowe trudności można zrozumieć, o tyle trudno o zrozumienie kilkuletniego koczowania w mieszkaniach i niepłacenia żadnych opłat. Niezależnie od sytuacji, nie ma i nie może być jednak przyzwolenia na brutalne metody stosowane przez niektórych właścicieli.

Najem to ryzyko. Trzeba się z nim liczyć, ale jednocześnie można to ryzyko zminimalizować. – Istotną rolę odgrywa to, co robimy przed wynajęciem lokalu, czyli odpowiednia weryfikacja najemcy. Warto poprosić o zaświadczenie o zatrudnieniu, a nawet o raport z BIK. Również umowa najmu podpisana na czas określony chroni nas jako wynajmujących o wiele bardziej niż ta na czas nieokreślony – przypomina Katarzyna Gontarczyk ze Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik”.

Np. w przypadku pana Ireneusza z Krakowa taka wstępna weryfikacja mogłaby pomóc. Mężczyzna, jak twierdzi prawnik właścicielki mieszkania, w chwili zawarcia umowy posiadał zobowiązania na ponad 600 tys. zł.

źródło;wyborcza/biz