Planujesz kupno mieszkania? Uważaj na te metody przestępców

Oszuści mieszkaniowi grasują w całej Polsce. Najłatwiej spotkać ich w dużych miastach, gdzie transakcji dokonuje się często, a duża konkurencja o mieszkania skłania kupujących do podejmowania pochopnych decyzji. Ofiarą oszustów najczęściej padają osoby niedoświadczone lub takie, którym zależy na jak najszybszym zakupie. Coraz częściej jednak metody przestępców są na tyle sprytne, że nieraz dopiero wykwalifikowany notariusz jest w stanie rozpoznać próbę oszustwa.

Oszuści mieszkaniowi sprzedają cudze lokale

Z roku na rok mieszkaniowi oszuści stają się coraz sprytniejsi. Jak poinformowała Izba Notarialna w Poznaniu, w 2019 roku odnotowano w Wielkopolsce wiele przypadków, gdy przestępcy próbowali sprzedać mieszkanie, do którego nie mieli żadnych praw. Wykorzystywali przy tym sfałszowane dowody osobiste i akty notarialne. Oszustów udało się wykryć tylko dzięki czujności notariuszy, którzy dzięki fachowemu przeszkoleniu zdołali się zorientować, że trzymają w rękach podróbki.

– Dotychczas kilku przestępców zostało zatrzymanych, a trzech z nich aresztowanych. Jednak inni członkowie grupy przestępczej nadal są na wolności i mogą kontynuować swoje działania. Dlatego ostrzegamy wszystkich i zalecamy szczególną ostrożność – mówi notariusz Michał Wieczorek, rzecznik prasowy Rady Izby Notarialnej w Poznaniu.

Podobny przypadek odnotowano w czerwcu 2019 r. w Gdańsku – tu jednak oszustowi się udało. Jak podał serwis trojmiasto.pl, przestępca wykorzystał podrobiony dowód osobisty, żeby sprzedać niczego nieświadomej ofierze cudzy lokal mieszkalny. Po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży mieszkania bogatszy o 500 tys. zł oszust zniknął bez śladu, zaś nabywcy zostali z pustymi rękami.

Przeczytaj: Kupno mieszkania: poradnik. Jak kupować, żeby nie przepłacić?

Jak działają oszuści? W pierwszej kolejności znajdują oni atrakcyjnie położone mieszkania. Przestępcy wynajmują następnie takie mieszkanie od właściciela (zwykle podając fałszywe nazwisko), żeby uzyskać dostęp do kluczy. Później, korzystając z ogólnodostępnych ksiąg wieczystych nieruchomości, przestępcy uzyskują dane właściciela oraz lokalu. Mając te informacje, wystarczy już tylko zlecić fałszerzowi wykonanie podróbek dowodu osobistego oraz aktu notarialnego i zamieścić w serwisie ogłoszeniowym ofertę. Gdy znajdą się chętni na zakup mieszkania, oszust udaje się z nimi do notariusza i podpisuje umowę. Następnie zabiera pieniądze i znika, a nabywca dopiero po dłuższym czasie odkrywa, że padł ofiarą przestępstwa.

Sprzedaż mieszkania kilku osobom naraz

Inną metodą oszustów, która pozwala im szybko się wzbogacić, jest sprzedaż tego samego mieszkania kilku nabywcom. Żeby tego dokonać, przestępca musi działać szybko – tego samego dnia podpisuje kilka umów sprzedaży z różnymi klientami. Żeby nie wzbudzić podejrzeń, za każdym razem odwiedza innego notariusza. Ponieważ zapisy w księdze wieczystej nieruchomości nie zdąży się jeszcze zmienić, kolejni kupujący nie mają pojęcia, że sprzedawca nie jest już właścicielem lokalu.

Oszukani nabywcy mogą zgłosić sprawę odpowiednim służbom, jednak walka o odzyskanie pieniędzy zwykle trwa bardzo długo. Jeżeli oszust dodatkowo posłużył się sfałszowanymi dokumentami i dokonał wielokrotnej sprzedaży lokalu, który w ogóle do niego nie należał, sprawa staje się jeszcze trudniejsza.

Ten sposób oszustwa stał się w ostatnich latach mniej popularny dzięki wprowadzeniu w 2016 r. elektronicznych wpisów do księgi wieczystej. Wpis o zmianie właściciela lokalu, który kiedyś pojawiał się w księdze dopiero po kilku dniach, teraz dokonywany jest znacznie szybciej, co utrudnia oszustom życie. Nadal jednak zdarzają się takie przypadki.

Mieszkania na sprzedaż piękne tylko z pozoru

Trzecia często stosowana nieuczciwa metoda to sprzedaż mieszkania z poważnymi wadami, które właściciel szybko zamaskował. Może to być np.:

• problem z grzybem i pleśnią,
• pękający tynk,
• stara, wadliwa instalacja elektryczna lub wodna.

Sprzedający ukrywa te wady lokalu, zamalowując lub zakrywając meblami, co trzeba. Żeby zniechęcić nabywcę do dokładnej kontroli stanu technicznego mieszkania, oszust wywołuje zwykle sztuczny pośpiech – na przykład informując klienta, że musi się szybko zdecydować albo lokal zostanie sprzedany komuś innemu. Nabywca zazwyczaj dostrzega wady mieszkania dopiero po zakupie.

Wada lokalu może mieć też jeszcze mniej zauważalny charakter. Problemem, który poprzedni właściciel zataił, może być choćby nieznośny hałas dobiegający czasem z zewnątrz albo sprawiający problemy sąsiad. Klient sądzi, że trafił na wyjątkową okazję i kupuje tanio atrakcyjne z pozoru mieszkanie – tylko po to, by szybko odkryć, że w lokalu nie da się normalnie mieszkać.

Jak uchronić się przed oszustami mieszkaniowymi?

Niestety, nie da się w stu procentach zabezpieczyć przed działaniami oszustów. Sprytni przestępcy doskonale wiedzą, jak wykorzystywać luki w prawie lub niewiedzę ofiar, żeby osiągnąć swój cel. Można jednak uniknąć większości zagrożeń, po prostu zachowując ostrożność – i wiedząc, na jakie sygnały ostrzegawcze zwracać uwagę.

Przede wszystkim przy zakupie mieszkania warto nieufnie traktować podejrzanie tanie oferty. Jeśli upatrzony lokal jest znacznie tańszy niż podobne mieszkania w okolicy, najprawdopodobniej coś jest z nim nie tak. Wzmożoną ostrożność trzeba też zachować w sytuacji, gdy ze sprzedającym jest się trudno dogadać – nie odbiera telefonów albo co chwila zmienia wcześniejsze ustalenia.

Warto też zawsze uważnie słuchać tego, co sprzedający mówi o mieszkaniu na sprzedaż. Jeśli budynek, w którym znajduje się lokal, oddano do użytku zaledwie kilka lat temu, a właściciel twierdzi, że odziedziczył mieszkanie po babci, coś zdecydowanie jest nie w porządku.

Dużo trudniej będzie laikowi zorientować się, że przestępca używa sfałszowanych dokumentów. Przestępcy często posługują się dziś tzw. dowodami kolekcjonerskimi, które są prawie nieodróżnialne od prawdziwych, a można je kupić w Internecie za kilkaset złotych. Podróbki dowodów produkują też fałszerze. W tej sytuacji jedynym ratunkiem jest doświadczenie i wiedza notariusza. Warto więc wybierać tylko zaufanych fachowców, najlepiej poleconych przez rodzinę czy znajomych.

– Do przeprowadzenia transakcji sprzedaży nieruchomości potrzebna jest wiedza specjalistyczna, i to nie tylko ze sfery prawnej, ale również w zakresie rozpoznawania dokumentów tożsamości, fałszerstwa dokumentów oraz zasad postępowania z osobami zachowującymi się w podejrzany sposób – mówi notariusz dr Andrzej Rataj, Prezes Rady Izby Notarialnej w Poznaniu. – Notariusze, mając każdego dnia do czynienia z dokumentami, potrafią w większym zakresie niż klienci rozpoznać autentyczność dokumentów.

Warto pamiętać, że oszuści na ogół chcą, żeby płatności za mieszkanie dokonać gotówką, ponieważ dzięki temu przestępca zostawia mniej śladów i trudniej jest go potem odnaleźć. Nie warto zgadzać się na taką propozycję – zawsze lepiej jest zapłacić przelewem albo skorzystać z depozytu notarialnego.

Opcją wartą rozważenia jest też skorzystanie z usług renomowanej, zaufanej agencji nieruchomości. Doświadczony pośrednik szybko zauważy próbę oszustwa i w porę zareaguje, chroniąc klienta przed podpisaniem umowy z przestępcą.