Koniec eksmisji na bruk po nowelizacji Kodeksu postępowania cywilnego? Ochrona Lokatorów

OSOBY UPRAWNIONE

Katalog osób uprawnionych, którym sąd orzekając eksmisję, bezwzględnie musi przyznać prawo do takiego lokalu zawiera art. 14 ust 4 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (ustawa o.p.l.).Są to m.in.: kobiety w ciąży, małoletni, niepełnosprawni, obłożnie chorzy, emeryci/ renciści o niskich dochodach, bezrobotni – jeżeli nie mogą zamieszkać w innym lokalu, a także gdy ich sytuacja materialna nie pozwala na zapewnienie lokum we własnym zakresie.

W przypadku innych osób, o dalszych losach eksmitowanych, decyduje sąd, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez eksmitowanego z lokalu oraz jego szczególną sytuację materialną i rodzinną. Z mojej praktyki procesowej wynika, że sądy rozstrzygając kwestię lokalu socjalnego, zasadniczo bazują na ww. przesłankach obligatoryjnych, oczywiście o ile w sprawie brak wyjątkowych okoliczności.

Czytaj także:

Koniec z eksmisjami do noclegowni, gmina będzie musiała zapewnić pomieszczenie tymczasowe

ZWŁOKA W PŁATNOŚCIACH

Najczęstszą przyczyną postępowań eksmisyjnych jest zwłoka w płatności czynszu i opłat za lokal, przeto właściciele lokali są zainteresowani jak najszybszym i definitywnym opuszczeniem zasobów przez najemców nieskorych do płacenia należności mieszkaniowych.

Do 21 kwietnia br. możliwość taką stwarzał art. 1046 § 4 kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.). Wykonując eksmisję bez prawa do lokalu socjalnego, komornik wstrzymywał czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskazała dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie. Jednak po upływie sześciu miesięcy „jeśli gmina nie dostarczyła pomieszczenia, komornik mógł usunąć dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Innymi słowy, gmina wezwana do wskazania tymczasowego pomieszczenia, miała możliwość odczekać sześć miesięcy, a następnie wskazać komornikowi noclegownię do przesiedlania osoby eksmitowanej. Obecnie zastosowanie takiej procedury nie jest już możliwe, za sprawą nowelizacji art. 1046 § 4 k.p.c., wprowadzonej ustawą z 22 marca 2018 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych (patrz podstawa prawna) , która weszła wżycie 21 kwietnia 2019 r.

WSTRZYMANIE CZYNNOŚCI KOMORNIKA

Na podstawie zmienionych przepisów, jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.

Uchyleniu uległa dalsza treść przepisu, regulująca postępowanie na wypadek niedostarczenia przez gminę tymczasowego pomieszczenia. Tym samym – co do zasady –ustawodawca zrezygnował z eksmisji do noclegowni, która de facto – ze względu na krótkotrwałe rozwiązanie – oznaczała eksmisję na bruk.

Jak wskazano w uzasadnieniu projektu ww. ustawy (druk VIII.2192) obowiązkiem państwa w myśl art. 75 Konstytucji RP, jest prowadzenie polityki zapobiegającej bezdomności i eksmisji na bruk które godzą w godność człowieka. W ocenie projektodawców, usunięcie przyzwolenia na eksmitowanie takich osób do noclegowni umożliwi skuteczne zapobieganie ich bezdomności.

Warto dodać, że komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.

ODSZKODOWANIE OD GMINY

Aby zrównoważyć ochronę praw lokatorów z ochroną praw właścicieli lokali, ustawodawca zapewnił wierzycielom możliwość dochodzenia od gminy odszkodowania za niewypełnienie ww. obowiązku. Z mocy art. 25e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (ustawy o.o.p.l.), do najmu tymczasowych pomieszczeń stosuje się odpowiednio między innymi art. 18 tej ustawy, który statuuje odpowiedzialność odszkodowawczą za bezumowne korzystanie z lokali.

Nie ulega wątpliwości, że właściciel prowadzący postępowanie egzekucyjne, w którym gmina zwleka ze wskazaniem tymczasowego pomieszczenia, będzie mógł korzystać z roszczenia odszkodowawczego na podstawie art. 18 ust. 5 (ustawy o.o.p.l.), tj. na podstawie art. 417 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (k.c.). Kwestia ta była już wcześniej przedmiotem pozytywnych rozstrzygnięć orzeczniczych (por. uchwała Sądu Najwyższego z 21 stycznia 2011r. III CZP 120/10, w której wskazano, że gmina może ponosić wobec właściciela lokalu odpowiedzialność na podstawie art. 417 § 1 k.c. za szkodę wyrządzoną niewskazaniem pomieszczenia tymczasowego, o którym mowa w art. 1046 § 4 k.p.c.).

Nie wydaje się, aby w sprawie dot. pomieszczenia tymczasowego, odpowiednie zastosowanie znalazła regulacja z art. 18 ust. 3a (ustawy .o.o.p.l.), a to ze względu na szczególny podmiotowy charakter ochrony osób uprawnionych do lokalu socjalnego.

EKSMISJA DO NOCLEGOWNI JEDNAK MOŻLIWA

W art. 1046 § 51 k.p.c., pozostała regulacja procedury eksmisyjnej dłużnika, któremu nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia. W takiej sytuacji komornik usuwa dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Przepis ten należy połączyć z treścią art. 25d ustawy o.o.p.l., w którym rozstrzygnięto enumeratywnie jakie osoby tracą prawo do tymczasowego pomieszczenia.

Sytuacje te odniesiono do najmu okazjonalnego, najmu instytucjonalnego lokalu (w tym z dojściem do własności), ale także do przypadków gdy:

– z tytułu wykonawczego wynika, że nakazanie opróżnienia lokalu zostało orzeczone z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, albo że dłużnik dokonał zajęcia opróżnionego lokalu bez tytułu prawnego;

– oraz gdy dłużnik został zobowiązany do opróżnienia tymczasowego pomieszczenia.

Stosownie do art. 17 ust. 2 ustawy o.o.p.l., nakazując opróżnienie lokalu, sąd w wyroku wskazuje powody odnoszące się do niewłaściwego zachowania lokatora które jest przyczyną orzeczenia eksmisji (art. 17 ust. 1). Przyczyny te muszą lec u podstaw ustania stosunku prawnego (np. wypowiedzenia), przy zachowaniu odpowiedniej procedury, która w przypadku wypowiedzenia wykazuje odmienności np. wobec wypowiedzenia z braku płatności czynszu i opłat (art. 11 ust. 2 pkt. 1 i 2 ustawy o.o.p.l.).

Koniecznym jest by ww. powody eksmisji zostały zamieszczone w sentencji wyroku z uwagi na określony tok postępowania egzekucyjnego (z tymczasowym pomieszczeniem lub bez). Samo wskazanie w uzasadnieniu wyroku tego typu okoliczności nie przesądzi o eksmisji z wyłączeniem tymczasowego pomieszczenia.

Dłużnicy, którzy w wyniku procedury eksmisyjnej, określonej w art. 1046 § 4 k.p.c., znaleźli się w pomieszczeniu tymczasowym, po upływie okresu najmu – potencjalnie – mogą być przeniesieni do noclegowni .

Umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się na czas oznaczony, nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż sześć miesięcy. Umowę można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. Jednak w przypadku nieprzedłużenia umowy, wierzyciel będzie musiał powtórzyć procedurę sądową, ponownie uzyskać tytuł wykonawczy, a następnie wszcząć postępowanie egzekucyjne. Opróżnienie pomieszczenia będzie następować już trybie art. 1046 § 51 k.p.c., w tym do wskazanej przez gminę noclegowni lub schroniska.

GMINO, SZUKAJ DOFINANSOWANIA

Nie ulega wątpliwości, że ww. zmiany ustawodawcze spowodują zwiększony popyt na pomieszczenia tymczasowe, a w razie ich braku – zagrożenie płatnością odszkodowań przez gminy. W perspektywie więc należy rozważyć zwiększenie w zasobie gminy tego typu pomieszczeń.

W ustawie z 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych (DzU z 2018 r. poz. 2321) określono zasady udzielania z Funduszu Dopłat finansowego wsparcia podmiotom (w tym gminom) realizującym przedsięwzięcia polegające między innymi na tworzeniu noclegowni, schronisk dla bezdomnych, ogrzewalni i tymczasowych pomieszczeń.Finansowe wsparcie gmina może uzyskać również na pokrycie części kosztów przedsięwzięcia, w wyniku którego powstaną tymczasowe pomieszczenia.

Irena Wachowiak-Szudra radca prawny, prowadzi Kancelarię specjalizującą się w prawie samorządu gminnego

podstawa prawna: Ustawa z 22 marca 2018 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (DzU z 2018 r. poz. 756 ze zm.)