Powiązane artykuły
– Polskie prawo chroni tylko lokatorów. W sferze wynajmu nie ma czegoś takiego jak święte prawo własności. Nie można odciąć prądu, gazu, zabrać własnych sprzętów czy wejść do lokalu bez zgody „pasożyta” – mówi Jolanta Jabłonowska, właścicielka mieszkania. Jest jedną z wielu osób, które miały problem z pozbyciem się niechcianych lokatorów, którzy świetnie orientując się w możliwościach, jakie daje wadliwy system, skrzętnie to wykorzystują. A wszystko w świetle prawa.
– Zwykle dawałam ogłoszenie na popularnych platformach ogłoszeniowych. Zgłaszały się różne osoby, od studentów po obcokrajowców z Afryki i Ukrainy. Mieszkanie nie jest duże, ma tylko 41 m2. Wynajmowane było zawsze prawie puste: zabudowa w kuchni ze sprzętem AGD, pralka, zabudowana szafa, łózko, komoda RTV i dwie witryny. Szukałam kogoś wzbudzającego choć minimum zaufania – opowiada Jolanta, która kilka miesięcy temu zakończyła długi spór o odzyskanie własnego mieszkania.
Najemca znalazł się przypadkiem – została nim pani Agnieszka pracująca w osiedlowym sklepiku. – Pewnego dnia sprzedawczyni, którą znam z widzenia, w rozmowie przyznała, że poszukuje mieszkania dla siebie i partnera. Miałam już różne doświadczenia, ale uznałam, że może z nią współpraca będzie spokojna. Miałam tu na myśli, że będzie chociaż wypłacalna, bo w mieszkaniu niewiele można zepsuć czy zniszczyć, przecież jest prawie puste. A jednak znowu miałam pecha – wspomina kobieta, pokazując zdjęcia zdemolowanego przez najemców mieszkania.
Najemca-demolka
Po kilku miesiącach w miarę regularnego płacenia kontakt z Agnieszką nagle się urwał. Jak się okazało, kobieta porzuciła również swoją pracę. – Któregoś dnia nie przyszła do pracy, nie otworzyła sklepu i zabrała klucze. Dzwoniłam do niej kilkukrotnie, jednak bez odzewu. Trwało to dwa miesiące, za które oczywiście nie zapłaciła – wspomina kobieta.
Pewnego dnia Jolanta odebrała telefon ze spółdzielni z informacją, że na wynajmujących skarżą się sąsiedzi. Kobieta natychmiast pojechała do mieszkania. Na miejscu po kobiecie, z którą podpisała umowę, nie było już śladu.
– To, co tam zastałam, to był szok! Syf, smród, zdewastowane wszystko, co tylko można było zdewastować. Zarwane łóżko, a mebli RTV i witrynek nie było wcale… zabrała je sobie Agnieszka. W trybie natychmiastowym zakończyłam współpracę również z panem, którego w mieszkaniu zastałam. Pozostawili po sobie brud, zdjęcia jej dzieci i swoje zdjęcia pornograficzne, czy raczej ginekologiczne. Okazało się, że miałam dużo szczęścia, że się wyprowadzili – wspomina.
Andrzej Stefańczuk, adwokat, specjalista z zakresu prawa budowlanego i nieruchomości przyznaje, że bardzo trudno pozbyć się nieuczciwego najemcy z lokalu.
– W szczególności dotyczy to osób wynajmujących lokale w celach mieszkaniowych, gdzie najemcy mają dodatkową ochronę, którą reguluje ustawa o Ochronie Praw Lokatorów. Takich spraw mam sporo. Na szczęście kilka z nich zakończyło się na etapie przedsądowym. Ale to różnie bywa – wyjaśnia adwokat i dodaje, że prawo w zakresie m.in. niepłacenia czynszu jest bardzo korzystne dla najemcy.
– Jeśli mamy nieuczciwego lokatora, który nie płaci czynszu, to może on nie płacić go przez 3 miesiące, po których wynajmujący musi wyznaczyć jeszcze dodatkowy miesiąc na zapłatę pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu. Tak więc sumując mamy 4 miesiące zwłoki i dopiero po tym czasie możemy skorzystać z prawa wypowiedzenia umowy z tytułu niepłacenia czynszu. To naprawdę długi okres, bo prawie 1/3 roku bez dochodu z tytułu wynajmu – wyjaśnia Stefańczuk.
Czarna lista wynajmujących, rejestry
Jolanta i tak miała dużo szczęścia, ponieważ dość szybko udało jej się odzyskać mieszkanie. – Strata mebli i opłat za mieszkanie jest niczym wobec tego, co przechodzą ludzie z „pasożytami”, którzy miesiącami czy nawet latami nie chcą opuścić lokalu. Policja bez wyroku eksmisyjnego nie zrobi nic, a sprawy sądowe trwają latami. I rzeczywiście – w świetle prawa najemca ma prawo do swobodnego korzystania z najmowanej nieruchomości i może nawet zmienić w niej zamki. A właściciel nieruchomości nie może wejść bez uprzedniego umówienia się z najemcą.
– Niedawno po 3 latach zakończyłem sprawę dotyczącą eksmisji z lokalu. Dopiero w II instancji udało się uzyskać sprawiedliwy wyrok sądu. Problem w tym, że niestety przez cały okres trwania sprawy najemca nie płacił za wynajem. Odzyskanie pieniędzy od takich osób jest bardzo trudne, bo najczęściej nieuczciwy najemca jest niewypłacalny, ukrywa swoje dochody lub osiąga minimalną krajową, która nie podlega zajęciu. Chociaż mamy wyrok, nie mamy jak ściągnąć tych pieniędzy i w zasadzie przez okres bezumownego korzystania z tego lokalu tracimy dochód z tytułu najmu – podsumowuje Andrzej Stefańczuk.
Wynajmujący, którzy zostali w ten sposób doświadczeni przez życie, mogą jedynie rozłożyć ręce i ostrzec innych. Na Facebooku znajdziemy wiele grup, w których ofiary oszustów dzielą się informacjami i wzajemnie ostrzegają przed lokatorskimi recydywistami. Ale i tutaj prawo ogranicza, ponieważ taka czarna lista wynajmujących musi obejść się bez konkretnych nazwisk.
-Od ponad roku powstał nawet Rejestr dzikich lokatorów, gdzie można całkiem za darmo zweryfikować potencjalnego lokatora przez podpisaniem umowy.
– Na różnych forach czy grupach na FB możemy wymieniać się tylko mocno okrojonymi danymi nieuczciwych najemców, bo RODO. Historie, jakie ludzie opisują i zdjęcia zrobione po opuszczeniu mieszkania przez lokatorów często powodują wymioty! Jakim trzeba być człowiekiem, żeby zniszczyć, zdewastować czy zagarnąć cudzą własność i śmiać się ludziom w oczy – mówi Jabłonowska.
Najem okazjonalny
Czy jest jakikolwiek sposób na skuteczne zabezpieczenie swoich interesów? Niestety, przy tej konstrukcji ustawy wynajmujący mają niewielkie pole manewru. W przypadku najmu lokalu w celach mieszkaniowych mamy bardzo ograniczone możliwości, ponieważ ustawa jest tak skonstruowana, że przepisy nie mogą być mniej korzystne dla najemcy, niż dla wynajmującego. Tak więc nie możemy skrócić terminu wypowiedzenia czy wprowadzać dodatkowych poza tymi przewidzianymi ustawą przesłanek do wypowiedzenia umowy.
Lepszą, chociaż nie do końca doskonałą alternatywą będzie przewidziany ustawą o Ochronie Praw Lokatorów najem okazjonalny.
– Polega on na tym, że najemca wraz z umową składa wynajmującemu podpisany akt notarialny, w którym poddaje się egzekucji co do obowiązku opróżnienia lokalu po ustaniu stosunku najmu. Posiadając dokumenty najmu okazjonalnego mamy ułatwioną drogę pozbycia się najemcy z nieruchomości, ponieważ nie musimy przeprowadzać całego postępowania sądowego o eksmisję. Wystarczy pójść do sądu po nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu podpisanemu przez najemcę. To naprawdę przyspiesza procedurę pozbycia się najemcy. Nadanie klauzuli to kwestia miesiąca, a nie 3 lat postępowania o eksmisję – stwierdza Andrzej Stefańczuk.
W tym rozwiązaniu ważny jest też drugi dokument, w którym właściciel innego lokalu oświadcza, że ten najemca będzie mógł się do niego wyprowadzić. Ukróci to niemożność eksmisji na bruk, na którą taki nieuczciwy osobnik może się powoływać. – Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta nawet na 10 lat. Nie odbiega swoimi postanowieniami od tradycyjnej umowy. Ważne jednak, by wynajmujący zgłosił taką umowę do Urzędu Skarbowego, bo jeśli tego nie dopełni w odpowiednim terminie, umowa straci charakter najmu okazjonalnego – tłumaczy specjalista.
Argumentem za zgłaszaniem do Urzędu osiągania dochodu z tytułu najmu jest też fakt, że później skarbówka jest wykorzystywana jako straszak, by wywierać nacisk na wynajmującego. – Często jest to przedmiot szantażu ze strony najemców. Osoby wynajmujące lokal w momencie, kiedy chcą się pozbyć najemcy są straszone skierowaniem sprawy do Urzędu Skarbowego, co może się wiązać nie tylko z obowiązkiem zapłaty podatków, ale odsetek i kar administracyjnych z tytułu nieujawnienia dochodu z umowy najmu – kwituje Stefańczuk.
– Najgorsze jest to, że w dużej mierze mieszkania wynajmują nie jacyś potentaci nieruchomości, tylko często ludzie, którzy płacą za taki lokal kredyt, mają go jako inwestycję dla dziecka czy coś w tym stylu. Prawo nie daje możliwości obrony, nawet najem okazjonalny jest opcją ryzykowną – podsumowuje Jolanta.
źródło;wp/dś
